«Минфин» разобрался, почему маленький Ужгород оказался не готов к миграции обеспеченных киевлян, что происходит со ставками во Львове и Черновцах, и на сколько еще подорожают квартиры к зиме.
На украинском рынке аренды жилья усилился «аномальный перекос», о котором риелторы говорят уже давно. Ценники на квартиры в западных областях резко пошли вверх, тогда как список городов, где аренда, наоборот, дешевеет, пополнился Киевом и частью пригородных населенных пунктов.
«Больше всего подорожало жилье в Ужгороде. Если еще летом среднестатистическая однокомнатная квартира стоила до $700, то сейчас — $1 200−1 300, а то и дороже», — говорит глава агентства недвижимости «КиевДомСервис» (работает по всей Украине) Андрей Романов.
Растут арендные ставки и в других городах на западе страны — от Черновцов и Тернополя до Львова, Ивано-Франковска и Луцка. Но рекорды Закарпатья действительно самые впечатляющие. По данным ЛУН, с мая по ноябрь этого года однокомнатные квартиры в Ужгороде подорожали на рекордные 43%.
Многие арендаторы обвиняют владельцев ужгородских квартир в том, что они «наживаются на людях», задирая ценники необоснованно, на фоне переезда в этот регион переселенцев из других областей Украины. А сами, дескать, уезжают жить за полученные от арендаторов деньги в Европу.
Отметим, что «феномен Ужгорода», на первый взгляд, действительно выглядит странно. К примеру, двухкомнатная квартира площадью 68 квадратных метров на 10 этаже одного из городских ЖК сдается на ЛУН за $2 000 в месяц. За такие деньги, к примеру, в Киеве реально снять квартиру класса «люкс» на Печерске с дизайнерским ремонтом или частный дом. А во Львове такая же двушка стоит как минимум на треть дешевле, чем в Ужгороде.
Впрочем, как объяснил «Минфину» исполнительный директор Ассоциации западноукраинских застройщиков Юрий Мартынюк, в действительности у тенденций на локальных рынках аренды и Ужгорода, и Львова, и других городов страны есть свой причины. «Скажем, в том же Ужгороде в свое время было очень мало новых строительных проектов, в итоге рынок съемной недвижимости оказался крайне узким, что толкает цены вверх», — говорит он.
Как меняются арендные ставки в западных областях
Рынки аренды жилья в большинстве городов западных областей нашей страны сейчас находятся на ценовом пике.
По данным ЛУН, если, к примеру, во Львове среднестатистическая однокомнатная квартира в мае этого года стоила 20 тыс. гривен, то уже в августе — 24,7 тыс., а по состоянию на 10 ноября — 25,3 тыс.
За последний месяц однушки прибавили в арендных ставках около 10%, за полгода — 26,4%, а за год — почти 49%.
Двушки в мае сдавались в среднем по 24 тыс. гривен, а с августа ценник не опускается ниже 31,4 тыс. За последний месяц подорожание составило 2,09%, тогда как за полгода — больше 30%, а за год — 48,8%. То есть двухкомнатные квартиры во Львове массовым спросом сейчас не пользуются, и явно уступают по популярности однушкам. Такая тенденция говорит, что многие арендаторы стали воспринимать жилье во Львове как слишком дорогое, и даже с семьей и детьми предпочитают ютиться в однушке, чем платить за двушку.
Такая же ситуация с трешками.
За последний месяц они вообще не изменились в цене (средняя арендная ставка по городу — 41,3 тыс. гривен), тогда как за полгода подорожали почти на 43%, а за год — на 62%.
В Ивано-Франковске еще летом этого года среднестатистическая однокомнатная квартира стоила 18 тыс. гривен, а сейчас — 23 тыс. За последние полгода ценник вырос почти на 30%. Двушки подорожали с 20,3 до 27,6 тыс., трешки — с 22,5 до 32,2 тыс. гривен.
В Тернополе в начале лета однокомнатную квартиру можно было снять за 14,5 тыс., двухкомнатную — за 16,7 тыс., трехкомнатную — за 20,3 тыс. На начало ноября ценники составляют 17,5 тыс. по однушкам и 20,7 тыс. по двушкам. По трешкам ЛУН средних цен за ноябрь не дает, ссылаясь на ограниченное количество данных. В открытых базах данных «Минфин» нашел всего 38 трехкомнатных квартир, выставленных под аренду в Тернополе. К примеру, за $250 выставлена трешка в 60 квадратов на 9 этаже старого панельного дома. В квартире явно устаревшие ремонт и мебель, к тому же, как указано в объявлении, сдается она пока на 1 или 2 месяца, что явно не подходит тем, кто нацелен на долгосрочную аренду.
Еще одна трешка в Тернополе — апартаменты в 85 квадратов в центре города в новом ЖК, с хорошим ремонтом и стильным интерьером. Ценник — $650 в месяц. Похожую трешку в другом ЖК предлагают за $750.
В Черновцах, по данным ЛУН, за последние полгода ценник на съемные однокомнатные квартиры вырос на 34%. Скажем, если в начале лета однушки сдавались по 15,8 тыс., двушки — по 20,3 тыс., трешки — по 22,5 тыс., то сейчас ценники на однокомнатные квартиры составляют 18,4 тыс., двухкомнатные — 23 тыс. гривен. Данных по трешкам аналитикам недостаточно для формирования среднего ценового среза. В открытых базах данных выставлено чуть больше 40 трехкомнатных квартир под аренду в Черновцах.
В основном предлагаются объекты по $400−500. К примеру, за $500 можно снять квартиру в 71 квадрат на 5 этаже панельного дома, с ремонтом и мебелью. А похожая квартира в ЖК стоит уже больше $800. Самые дорогие объекты, которые обнаружил «Минфин», — трешка в 90 квадратов с новым ремонтом в относительно нестаром ЖК (сдача в 2000 году) за $1 127 в месяц, а также трехкомнатные апартаменты в австрийском доме с индивидуальным газовым отоплением и теплыми полами по всей квартире за $1 600.
В Луцке съемное жилье дорожает не так активно, как в перечисленных выше областных центрах западного региона. За последний год однушки выросли в цене на 39% (до 20 тыс. гривен), а двушки — на 10%.
К примеру, если летом однушка в Луцке стоила 15 тыс., а двушка — 16,3 тыс. гривен, то сейчас ценники выросли до 16,5 и 19,5 тыс. гривен соответственно. Как видно, это существенно дешевле, чем стоят аналогичные квартиры в других областях на западе страны.
«Доплата» за безопасность и жизнь со светом
По словам Романова, активный рост арендных ставок в большинстве городов на западе Украины объясняется в первую очередь новой волной миграции туда переселенцев, в частности, из столичного региона.
Еще с лета эксперты стали пугать киевлян «тяжелой зимой» и намекать, что «лучше на время уехать».
Тогда же на запад стали выезжать семьи с детьми. На тот момент многие переезды были своего рода «экспериментом» — люди вывозили детей «на каникулы», не исключая, что, если ситуация осенью нормализуется, то они вернутся домой.
Но этого так и не произошло. Более того, ситуация с безопасностью и энергетикой в Киеве и области становится только хуже, что увеличивает поток выезжающих.
«Из Киева и пригорода, по нашим оценкам, уехало порядка 500 тыс. человек. Об этом можно судить как по освобождающимся съемным квартирам, так и, скажем, по целому ряду косвенных признаков (один из них — уменьшение числа пробок на дорогах). Большинство людей устремились в западные регионы, считая, что они не только более безопасные, их реже обстреливают, и там меньше прилетов, но еще и лучше ситуация с электроэнергией и отоплением на зиму», — говорит Андрей Романов.
Важный фактор в этом процессе — сравнительно высокая платежеспособность переселенцев из Киева (многие из которых продолжают работать на столичные компании и получают хорошие зарплаты) — люди в целом готовы платить по повышенным ценникам, понимая, что они в итоге «покупают». А это прежде всего безопасность и «меньше воздушных тревог». Кстати, как отмечает Романов, скажем, тот же Луцк в списке западных городов стоит особняком, поскольку его сравнительно часто атакует враг. И, как считает риелтор, именно с этим связан тот факт, что в Луцке съемное жилье дорожает не так быстро, как, скажем, во Львове или в Ивано-Франковске.
По словам Юрия Мартынюка, именно резкое повышение спроса при неменяющемся предложении (которому просто не из чего расти) спровоцировало увеличение арендных ставок в большинстве городов на западе Украины. Поэтому он считает ситуацию с рекордным ростом цен на съемное жилье на западе вполне «рыночной», а не «спекуляциями владельцев».
«Феномен» Ужгорода
Особняком на рынке аренды западных регионов стоит Ужгород.
По данным ЛУН, если летом этого года однокомнатные квартиры в Ужгороде сдавались в среднем по 22,5 тыс. гривен, а двушки — по 36 тыс. гривен, то сейчас ценники составляют 35,3 и 46 тыс. гривен соответственно. Еще в августе этого года медианный процент заработной платы, который идет на аренду в Ужгороде, не превышал 75%, а по состоянию на ноябрь достиг 114%.
Аренда частных домов в Ужгороде за последние полгода подорожала на 65,8% — до 62,2 — 103 тыс. гривен. В годовом измерении динамика приближается к 143% — это рекорд по Украине.
«Если еще несколько месяцев назад хорошую однушку с ремонтом в Ужгороде можно было снять за $700, то сейчас за такую же просят $1 200 — 1 300. Есть случаи, когда владельцы намеренно выселяют постояльцев с долгосрочными договорами, и выставляют объекты на повторную сдачу — уже дороже», — говорит Романов.
К примеру, за $1 000 в месяц сдается однокомнатная квартира в новом ЖК в центре Ужгорода, возле набережной. За $870 можно снять двушку в кирпичном доме, сданном в 2015 году, и с индивидуальным газовым отоплением. Однокомнатная в 50,5 квадратов в ЖК с дизайнерским ремонтом, индивидуальным газовым отоплением выставлена за $1 100.
Двушка в старом «царском» доме с индивидуальным отоплением и дизайнерским ремонтом возле Боздошского парка сдается за $2 000. А похожая в ЖК «Будапешт» — за $1 800.
Дом в 120 метров на 4 комнаты выставлен за $1 500, а похожий в селе Минай под Ужгородом — за $2 500.
Ценники на съемную недвижимость в Ужгороде и пригороде являются едва ли не самыми высокими в Украине, особенно с учетом соотношения цены и качества (далеко не всегда жилье, которое сами владельцы позиционируют как элитное и «шикарное», на самом деле таковым является).
Юрий Мартынюк пояснил «Минфину», почему в Ужгороде такая дорогая недвижимость.
«Ужгород — небольшой город. И так случилось, что еще до войны тут было в разы меньше новых строительных проектов, чем в любом другом областном центре страны. Основная ставка была на частном строительстве в пригороде.
С началом войны спрос на аренду, как, впрочем, и продажу жилья в Ужгороде начал расти. Застройщики, уловив эту тенденцию, стали запускать больше проектов, но пока большинство из них еще не готовы или же не успели выйти на рынок аренды. Поэтому предложение съемных квартир существенно отстает от спроса. Скажем, в том же Львове никогда таких проблем с перекосом спроса и предложения не было, поэтому цены, хоть и растут, но не так сильно, как в Ужгороде", — говорит Мартынюк.
Романов также добавил, что Закарпатье, как область в которой фактически нет ни комендантского часа, ни тревог, а с электроэнергией ситуация намного лучше, чем в центральной Украине, привлекает многих переселенцев, в том числе киевлян.
Часть уже успели купить недвижимость в Ужгороде и выставляют ее в аренду, часть — ищут съемное жилье. При этом люди готовы платить. Потенциальные арендаторы выставляют ожидаемый бюджет по жилью — $1 000 − 1 500 в месяц.
Это позволяет собственникам повышать плату буквально каждый месяц. Причем, скорее всего, квартиры и дальше будут дорожать.
К зиме риелторы прогнозируют рост ценника на съемное жилье в Ужгороде как минимум на 10−15%, тогда как в остальных областных центрах на западе Украины ставки могут увеличиться на 5−10%.